jusbrasil.com.br
25 de Junho de 2021

Cinco Cuidados Fundamentais Antes de Realizar o Loteamento na Gleba

Loteador(a) deve tomar as devidas precauções antes de proceder com o loteamento

Eduardo Fischer Werner, Advogado
há 2 meses

Não é de hoje que sabemos que há sempre necessidade de tomar a devidas cautelas antes de realizar um loteamento, pois nos dias atuais, o erro não é aceitável.

Digo isso, pois o (a) loteador (a) irá lidar com consumidores e o início da venda dos futuros lotes possivelmente serão na planta, ou seja, o (a) loteador (a) estará vendendo sonhos e estes sonhos, caso não estejam certos, poderão se tornar o seu maior pesadelo.

A Lei 6766/79, no qual disciplina a lei de parcelamento do solo urbano, menciona em seu art. parágrafo único, incisos I a V os impedimentos do (a) loteador (a) no parcelamento da gleba nas seguintes situações:

Art. 3º Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo:
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

O (a) loteador (a) não observando o disposto acima e realizando o parcelamento na gleba nas referidas situações será responsabilizado civilmente e criminalmente perante os órgãos públicos e os consumidores.

Contudo, além dos cuidados estipulados no art 3º da lei do parcelamento, o (a) loteador (a) necessita tomar mais cinco cuidados antes de buscar e realizar o futuro loteamento na respectiva gleba, vejamos:

1 - Verificar se a gleba possui registro imobiliário n0 Ofício de Registro de Imóveis da Circunscrição do Imóvel, pois é necessário para a constituição do loteamento.

Isso mesmo! não há como fazer um loteamento de imóvel de posse, uma vez que é necessário que a gleba possua matrícula no Registro de Imóveis, para futuramente realizar o registro do loteamento.

Sendo assim, é fundamental que o (a) loteador (a) verifique esta situação.

2 - Loteador (a), tome cuidado com ocupantes irregulares na gleba, estes poderão requerer a usucapião.

A necessidade de verificação de ocupação irregular na gleba é de extrema importância, pois, caso seja realizado o parcelamento do solo sem verificar se há pessoas ocupantes no imóvel, não há dúvidas que afetará o desenvolvimento do loteamento, até mesmo, perder a gleba pela usucapião. Caso o possuidor irregular preencha os requisitos da usucapião, não há defesa que impeça a sua titulação de propriedade.

Ou seja, imagine o investimento realizado ou até mesmo as vendas na planta efetuadas? Isso mesmo! Será uma grande dor de cabeça.

3 - Verifique se há algum ônus na gleba, tais como hipoteca, penhora, cláusulas voluntárias, usufruto, entre outras, uma vez que poderá impedir ou dificultar o registro do loteamento.

A existência de ônus pode inviabilizar ou até mesmo impedir o parcelamento do solo, uma vez que a matrícula mãe (gleba) necessita estar sem vícios para no futuro gerar novas "matriculinhas" (lotes), pois, como por exemplo, a penhora, significa dizer que o imóvel poderá sofrer futuramente um leilão judicial, com a perda da gleba.

4 - Atenção nos perímetros da gleba com os vizinhos confrontantes. Apresente a planta para os confrontantes e com isto poderá evitar ações judiciais de demarcação durante o desenvolvimento do loteamento.

Isso mesmo, antes de qualquer procedimento, é recomendado que o (a) loteador (a) apresente a planta para os vizinhos, conferindo as medições e limites da terra a fim de corresponder com a realidade.

Existindo alguma divergência, é importante realizar estar reparação no início do desenvolvimento do projeto, caso contrário, havendo algum questionamento depois do registro do loteamento com ações judiciais, afetará os consumidores dos lotes.

5 - Analise possíveis vícios graves que poderá acarretar a anulação ou nulidade do registro da matrícula da gleba, tais como falsidade ideológica, omissão de herdeiro no registro, duplicidade de matrículas, entre outras, eis que poderá ocasionar o cancelamento do loteamento!

É de extrema importância esta análise, pois, havendo a anulação ou nulidade do registro da gleba acarretará o efeito "cascata" cancelando todos os registros posteriores, tendo em vista o princípio registral da continuidade registral e da legitimação registral, bem como nos termos do art. 214 a 216 da Lei 6.015/73 e o art. 1.245 e seguintes do Código Civil.

Digo isto, pois o sistema registral brasileiro vigora pela presunção relativa do título (exceto em caso de registro torrens), ou seja, havendo alguma problema na aquisição da gleba, poderá haver o cancelamento do registro.

Imagine no desenvolvimento do loteamento fique constatado judicialmente que foi realizado de forma ilícita a aquisição gleba. Imagine o investimento realizado. Imagine os consumidores demandando judicialmente, pedindo indenizações e a devolução do dinheiro.

A necessidade de cautela antes de realizar o loteamento é fundamental, não apenas as expostas no art. 3º da lei do parcelamento do solo, mas também as mencionados anteriormente a fim de realizar um investimento seguro para o empreendedor (a) bem como fornecer segurança aos futuros consumidores.

Referências:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406compilada.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6766.htm

0 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)